「小さな会社」でもすぐ使える！
<経営者の夢>を実現する!!
自社ビル 取得＆運用マニュアル
まえがき
ダウンロードファイルの利用法
第1部 自社ビルに関する基礎知識
●第1章 自社ビルを取得するメリットを知る
①自社ビル取得をめざすメリットはたくさんある
②わかりやすい「経営目標」として利用できる
③会社の信用やイメージ、ステータスを高める
④地域社会との密接な関係を築ける
⑤資金繰りの際に「担保」として使える
⑥自由なレイアウトや、設備を使った事業展開が可能
⑦一部を賃貸すれば、新たな収益源となる
⑧賃料相場の変動による固定費増大を回避できる
⑨同族会社の相続税対策に利用できる
⑩経営者の夢「一国一城の主」を実現できる
●第2章 自社ビルを取得するデメリットも知っておく
①しっかり認識しておかないと、大きな問題を引き起こす
②賃貸に比べて損金が減少するので、税額が増える
③手許資金が拘束され、キャッシュフローが悪化する
④バランスシートが肥大化し、経営に対する評価が下がる
⑤気軽な移転はできなくなる
●第3章 計画から移転完了までの道のりを把握する
①準備しなければならないことがたくさんある
②まずは希望する立地や設備条件などを洗い出す
③自社ビル取得に向けたビジョンと経営計画を策定する
④新築にするか、中古物件にするかを決める
⑤メインバンクに、資金について相談する
⑥必要であれば、専門のコンサルタント等に依頼する
⑦条件に合う物件を探し、購入の意思表示をする
⑧具体的な資金計画を詰める
⑨いよいよ契約に臨む
⑩新規建築、もしくはリニューアルを実施する
⑪オフィスの移転を実行して、後処理を行う
第2部 自社ビル取得の実務
●第4章 自社ビル取得を盛り込んだ「経営計画」の作り方
①自社ビル取得をめざす理由を明確にする
②悪影響が許容可能か判断する
③必要な条件を順番に確定していく
④お金の流れについて、具体的な金額を出す
●第5章 「立地」や「物件」を見極める技術
①まずは自社ビル取得の「候補エリア」を決める
②「土地」を探すときの基礎知識を身につける
③土地の善し悪しを見極める９つのポイントを知る
④建物を見極める11のチェックポイントを知る
⑤物件の価値を高める「設備」にも注目
⑥物件の「周辺環境」も比較材料になる
⑦物件情報を収集する具体的な方法は？
⑧内見・下見の際にチェックすべきポイント
●第6章 新築と中古物件の取得、どちらがトクか？
①新築なら、自社のニーズに合わせたビルが建てられる
②新築にはデメリットも多い
③中古物件なら、コストや期間を圧縮できる
④中古物件はそれぞれに状況が違うため、判断が難しい
⑤今は中古物件を狙うケースが多い
●第7章 「物件の購入方法」について知る
①不動産仲介会社をとおして購入するのが一般的
②「直接購入」は、門外漢にはリスクが高い
③誰でも参加できる「競売」による購入
④競売のメリットとデメリットを把握する
⑤競売の仕組みを知る
⑥引き渡しに問題がある場合のプロセスも知っておく
⑦その他、競売に関して知っておきたいポイントは？
●第8章 自社ビルに関わる「お金」を把握する
①「税金」は、積み上がるとかなりの金額になる
②取得時に発生する「不動産取得税」
③登記の際に発生する「登録免許税」
④「消費税」も、しっかり計算に入れておく
⑤少額でも必ずかかる「印紙税」
⑥「固定資産税」と「都市計画税」が毎年セットで課税される
⑦地域限定の税金にも気をつける
⑧仲介会社に支払う「仲介手数料」も把握しておく
⑨土地の価格はいくつもある
⑩有利な土地税制の改正を知っておく
●第9章 物件が取得できたらどうするか
①何はともあれ、新社屋の設計監理と工事施工が必要
②「設計」のプロセスを把握する
③設計段階における注意点＆新提案を知る
④「オフィスプランニング」で新社屋の詳細を決める
⑤設計会社、および施工会社の選び方
⑥工事開始前や工事中に会社が行うべきことは？
⑦オフィス移転計画の詳細を詰める
⑧内装業者、オフィス家具業者との確認ポイント
⑨自社ビルのビル名を決定する
⑩その他の移転手続きを確認する
第3部 自社ビルの管理・運用実務
●第10章 物件の価値を維持し、高める方法を知る
①「法定点検」の実施はビルオーナーの義務
②「電気設備」のメンテナンスについて概要を知る
③「給排水設備」のメンテナンスについて概要を知る
④「ガス設備」のメンテナンスについて概要を知る
⑤「空調設備」のメンテナンスについて概要を知る
⑥「エレベータ」のメンテナンスについて概要を知る
⑦「消防設備」のメンテナンスについて概要を知る
⑧その他の設備についてのメンテナンスを知る
⑨長期的に修繕資金を積み立てていくことが非常に重要
⑩耐震性能を上げる工法の導入を考える
⑪耐火性能の高いビルにするには？
⑫防犯機能を高めて、貴重品や情報を守る
⑬保険に加入して、万一の場合に備える
●第11章 新たな収益源となる「テナント運営」の技術
①テナント受け容れの指針を決める
②テナント運用するスペースの規模を決める
③テナントの募集を専門業者に依頼する
④テナントの募集から成約までの流れを理解しておく
⑤「普通借家契約」と「定期借家契約」
⑥テナント入居時に注意すべき事柄は？
⑦テナントが入居してからの注意事項は？
⑧テナントが退去するときの注意事項を知る
●第12章 自社ビルについて知っておくべき「その他の知識」
①自社ビルに関する「会計ルール」をおさらいする
②「ファシリティマネジメント」の考えを取り入れる
③自社ビルのスムーズな承継を実現するには？
④「オフバランス」でバランスシートを改善できる
⑤自社ビルを所有する別会社を作って、そこに売却する
⑥「不動産の証券化」という手法もある
特別章 物件探しやビル運営にすぐに使えるチェックシート＆書式
特別付録の利用法
◎土地評価シート
◎建物評価シート
◎管理業務委託契約書テンプレート
◎管理業務明細書テンプレート
◎賃貸借契約書テンプレート
◎賃貸借契約締結時の保証金預り証テンプレート
◎自社ビルへの移転時チェックシート
「小さな会社」でもすぐ使える！
<経営者の夢>を実現する!!
自社ビル取得＆運用マニュアル
まえがき
ダウンロードファイルの利用法
第1部 自社ビルに関する基礎知識
●第1章 自社ビルを取得するメリットを知る
①自社ビル取得をめざすメリットはたくさんある
②わかりやすい「経営目標」として利用できる
③会社の信用やイメージ、ステータスを高める
④地域社会との密接な関係を築ける
⑤資金繰りの際に「担保」として使える
⑥自由なレイアウトや、設備を使った事業展開が可能
⑦一部を賃貸すれば、新たな収益源となる
⑧賃料相場の変動による固定費増大を回避できる
⑨同族会社の相続税対策に利用できる
⑩経営者の夢「一国一城の主」を実現できる
●第2章 自社ビルを取得するデメリットも知っておく
①しっかり認識しておかないと、大きな問題を引き起こす
②賃貸に比べて損金が減少するので、税額が増える
③手許資金が拘束され、キャッシュフローが悪化する
④バランスシートが肥大化し、経営に対する評価が下がる
⑤気軽な移転はできなくなる
●第3章 計画から移転完了までの道のりを把握する
①準備しなければならないことがたくさんある
②まずは希望する立地や設備条件などを洗い出す
③自社ビル取得に向けたビジョンと経営計画を策定する
④新築にするか、中古物件にするかを決める
⑤メインバンクに、資金について相談する
⑥必要であれば、専門のコンサルタント等に依頼する
⑦条件に合う物件を探し、購入の意思表示をする
⑧具体的な資金計画を詰める
⑨いよいよ契約に臨む
⑩新規建築、もしくはリニューアルを実施する
⑪オフィスの移転を実行して、後処理を行う
第2部 自社ビル取得の実務
●第4章 自社ビル取得を盛り込んだ「経営計画」の作り方
①自社ビル取得をめざす理由を明確にする
②悪影響が許容可能か判断する
③必要な条件を順番に確定していく
④お金の流れについて、具体的な金額を出す
●第5章 「立地」や「物件」を見極める技術
①まずは自社ビル取得の「候補エリア」を決める
②「土地」を探すときの基礎知識を身につける
③土地の善し悪しを見極める９つのポイントを知る
④建物を見極める11のチェックポイントを知る
⑤物件の価値を高める「設備」にも注目
⑥物件の「周辺環境」も比較材料になる
⑦物件情報を収集する具体的な方法は？
⑧内見・下見の際にチェックすべきポイント
●第6章 新築と中古物件の取得、どちらがトクか？
①新築なら、自社のニーズに合わせたビルが建てられる
②新築にはデメリットも多い
③中古物件なら、コストや期間を圧縮できる
④中古物件はそれぞれに状況が違うため、判断が難しい
⑤今は中古物件を狙うケースが多い
●第7章 「物件の購入方法」について知る
①不動産仲介会社をとおして購入するのが一般的
②「直接購入」は、門外漢にはリスクが高い
③誰でも参加できる「競売」による購入
④競売のメリットとデメリットを把握する
⑤競売の仕組みを知る
⑥引き渡しに問題がある場合のプロセスも知っておく
⑦その他、競売に関して知っておきたいポイントは？
●第8章 自社ビルに関わる「お金」を把握する
①「税金」は、積み上がるとかなりの金額になる
②取得時に発生する「不動産取得税」
③登記の際に発生する「登録免許税」
④「消費税」も、しっかり計算に入れておく
⑤少額でも必ずかかる「印紙税」
⑥「固定資産税」と「都市計画税」が毎年セットで課税される
⑦地域限定の税金にも気をつける
⑧仲介会社に支払う「仲介手数料」も把握しておく
⑨土地の価格はいくつもある
⑩有利な土地税制の改正を知っておく
●第9章 物件が取得できたらどうするか
①何はともあれ、新社屋の設計監理と工事施工が必要
②「設計」のプロセスを把握する
③設計段階における注意点＆新提案を知る
④「オフィスプランニング」で新社屋の詳細を決める
⑤設計会社、および施工会社の選び方
⑥工事開始前や工事中に会社が行うべきことは？
⑦オフィス移転計画の詳細を詰める
⑧内装業者、オフィス家具業者との確認ポイント
⑨自社ビルのビル名を決定する
⑩その他の移転手続きを確認する
第3部 自社ビルの管理・運用実務
●第10章 物件の価値を維持し、高める方法を知る
①「法定点検」の実施はビルオーナーの義務
②「電気設備」のメンテナンスについて概要を知る
③「給排水設備」のメンテナンスについて概要を知る
④「ガス設備」のメンテナンスについて概要を知る
⑤「空調設備」のメンテナンスについて概要を知る
⑥「エレベータ」のメンテナンスについて概要を知る
⑦「消防設備」のメンテナンスについて概要を知る
⑧その他の設備についてのメンテナンスを知る
⑨長期的に修繕資金を積み立てていくことが非常に重要
⑩耐震性能を上げる工法の導入を考える
⑪耐火性能の高いビルにするには？
⑫防犯機能を高めて、貴重品や情報を守る
⑬保険に加入して、万一の場合に備える
●第11章 新たな収益源となる「テナント運営」の技術
①テナント受け容れの指針を決める
②テナント運用するスペースの規模を決める
③テナントの募集を専門業者に依頼する
④テナントの募集から成約までの流れを理解しておく
⑤「普通借家契約」と「定期借家契約」
⑥テナント入居時に注意すべき事柄は？
⑦テナントが入居してからの注意事項は？
⑧テナントが退去するときの注意事項を知る
●第12章 自社ビルについて知っておくべき「その他の知識」
①自社ビルに関する「会計ルール」をおさらいする
②「ファシリティマネジメント」の考えを取り入れる
③自社ビルのスムーズな承継を実現するには？
④「オフバランス」でバランスシートを改善できる
⑤自社ビルを所有する別会社を作って、そこに売却する
⑥「不動産の証券化」という手法もある
特別章 物件探しやビル運営にすぐに使えるチェックシート＆書式
特別付録の利用法
◎土地評価シート
◎建物評価シート
◎管理業務委託契約書テンプレート
◎管理業務明細書テンプレート
◎賃貸借契約書テンプレート
◎賃貸借契約締結時の保証金預り証テンプレート
◎自社ビルへの移転時チェックシート
